Szukaj

Jak przeprowadzić egzekucję z nieruchomości?

Uzyskanie prawomocnego, wykonalnego i zadowalającego tytułu wykonawczego przeciwko pozwanemu jest tak naprawdę połową sukcesu, ponieważ często przy biernej lub negatywnej postawie pozwanego, powód nie tak łatwo i szybko odzyska dochodzone należności.


Aby doprowadzić sprawę do końca, powód często zmuszony jest do skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego przed komornikiem.


Jednym ze sposobów odzyskania należności na rzecz powoda - wierzyciela jest egzekucja 
z nieruchomości, która w świetle zasady, że komornik powinien stosować jak najmniej uciążliwy środka egzekucyjnego dla dłużnika, stosowany jest zazwyczaj przy zadłużeniu na duże kwoty lub jeżeli środki zgromadzone na rachunku bankowym środki i inne ruchomości nie wystarczają na zaspokojenie roszczenia.


Zajęcie i sprzedanie zajętej nieruchomości wiążą się jednak z szeregiem obowiązków, które należy spełnić przed przystąpieniem do sprzedaży nieruchomości.



Etapy egzekucji z nieruchomości


Po uzyskaniu tytułu wykonawczego powód może złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji. 
We wniosku należy wskazać zajęcie nieruchomości jako jeden ze sposobów egzekucji oraz numer księgi wieczystej, jeśli jest nam znany. Należy pamiętać, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Egzekucja z nieruchomości może być przeprowadzona wyłącznie na wniosek wierzyciela – nie przeprowadza się jej z urzędu.


Następnie po ustaleniu nieruchomości, należących do dłużnika komornik wzywa go, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.


Jeżeli dłużnik nie dokona zapłaty w zakreślonym terminie, następuje oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. We wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien złożyć wyciąg lub w razie potrzeby odpis z księgi wieczystej oraz wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania (tj. współwłaścicieli, wierzycieli ujawnionych w księdze wieczystej lub osób, na rzecz których ujawniono w niej prawa).


Wierzyciel otrzyma wtedy informację od komornika wraz z wezwaniem do uiszczenia zaliczki na sporządzenie operatu szacunkowego. Koszty te zostaną następnie doliczone do kosztów, które w przypadku pozytywnie zakończonego egzekucji zostaną przyznane wierzycielowi. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły z tej dziedziny.


Wierzyciel po uzyskaniu opisu i oszacowanie będzie mógł wnieść do niego zarzuty, a następnie po uprawomocnieniu się dokumentu, komornik wyznacza termin licytacji. Informacje o jej przedmiocie, dacie oraz miejscu podawane są przez komornika poprzez obwieszczenie w budynku sądu, lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.


Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży w trybie licytacji publicznej. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.


Komornicza licytacja nieruchomości dłużnika odbywa się w formie ustnej i jest prowadzona przez komornika sądowego. Cena wywoławcza nieruchomości przy pierwszym terminie licytacji wynosi nie mniej niż 3/4 ceny oszacowania, a jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana w drugim terminie, cena wywoławcza spada i wynosi 2/3 tej ceny.


Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedania postępowanie egzekucyjne umarza się, 
a ponowna egzekucja z tej nieruchomości może odbyć się dopiero po upływie 6 miesięcy.


Komornik udziela przybicia po trzykrotnym wezwaniu pozostałych licytantów do dalszych postąpień. Wygrywa licytant, który zaoferuje najwyższą cenę za nieruchomość.


Po dokonaniu wpłaty przez nabywcę nieruchomości, sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności, co jest tożsame z przeniesieniem własności na nowego właściciela i dokonaniem wpisu w księdze wierzyciel. Nowy właściciel ma możliwość egzekwowania opuszczenia nieruchomości przez dotychczasowych lokatorów oraz opróżnienia go z ich rzeczy.



Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu


Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. 
Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.


Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.


Egzekucja z nieruchomości a majątek wspólny małżonków


Jeśli wierzyciel ma tytuł wykonawczy, to może skierować egzekucję do nieruchomości, która jest własnością dłużnika. Gdy jednak ta nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, to komornik, który prowadzi egzekucję długów jednego z małżonków, może wszcząć egzekucję tej nieruchomości i wpisać ostrzeżenie w dziale III księgi wieczystej o wszczętej egzekucji z nieruchomości – i to niestety tyle. Bez posiadania tytułu wykonawczego przeciwko obu małżonkom egzekucja nie zostanie wykonana.


Czy możliwe jest uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko obu małżonkom? Tak, ale tylko w sytuacji, gdy małżonek wyraził zgodę na zaciągnięcie zobowiązania, a wierzyciel ma dowód potwierdzający wyrażenie tej zgody, który przedstawi w sądzie np. akt notarialny albo dokument prywatny – poręczenie za dług, zgoda na zawarcie umowy.


Istnieje też możliwość wszczęcia przez wierzyciela postępowania o ustanowienie sądowej, przymusowej rozdzielności majątkowej, wierzyciel musi jednak wykazać, że aby spłacić wierzytelność stwierdzoną tytułem wykonawczym, konieczne jest dokonanie podziału wspólnego majątku małżonków.


Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej


Od niedawna przepisy postępowania cywilnego wyszły naprzeciwko ograniczeniom związanym z pandemią i obok dotychczasowej formy sprzedaży nieruchomości przewidują sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej.


Nowa instytucja ma na celu obniżenie kosztów egzekucji, zwiększenie bezpieczeństwa i transparentności przetargów poprzez umożliwienie zapoznania się z dokumentami większej ilości chętnym do wzięcia udziału w licytacji.


Taki przetarg może się odbyć wyłącznie na wniosek wierzyciela złożony przy pierwszym lub przy drugim terminie licytacji


Warunkiem udziału w licytacji jest utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Wiąże się to z obowiązkiem podania PESEL, przedstawienia dokumentu stwierdzającego tożsamość, oświadczenia czy licytujący pozostaje w związku małżeńskim, czy licytuje osobiście, czy jako pełnomocnik.


Istotną różnicą jest to, że każdy z uczestników przetargu zobowiązany jest do wniesienia rękojmi najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu – a nie jak w tradycyjnej formie najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.



Iman Al-temimi – aplikantka adwokacka w kancelarii Cogents Skibicki Dończyk Adwokaci. Specjalizuje się w zagadnieniach z zakresu prawa cywilnego i gospodarczego, a także problematyce związanej 
z doradztwem prawnym zarówno na rzecz przedsiębiorców, jak i klientów indywidualnych w związku 
z prowadzeniem spraw windykacyjnych i sporów sądowych.


Ostatnie posty

Zobacz wszystkie

W czerwcu 2019 r. ustawodawca dokonał nowelizacji przepisów ustawy prawo farmaceutyczne w zakresie ustalenia kierunku dystrybucji leków przez apteki. Po zmianie artykuł 86a prawa farmaceutycznego nie