Szukaj

Klauzula przeniesienia praw i obowiązków na przykładzie umów dzierżawy pod instalacje OZE

Przedmiotem obrotu na rynku odnawialnych źródeł energii (OZE) niejednokrotnie są gotowe „projekty” dotyczące wykonania instalacji OZE. Składa się na nie zespół praw i obowiązków umożliwiających realizację inwestycji na przykład w postaci farmy fotowoltaicznej. Zazwyczaj ich elementem jest tytuł prawny do nieruchomości, który ma kluczowe znaczenie dla całego przedsięwzięcia. W praktyce tytułu prawny najczęściej przybiera formę prawa dzierżawy gruntu. Możliwość oraz forma przeniesienia powyższego tytułu prawnego wraz z pozostałymi prawami i obowiązkami zależy od modelu biznesowego przyjętego przez wykonawcę projektu.


METODY PRZENIESIENIA PRAW I OBOWIĄZKÓW


Pierwszym z nich jest założenie dla każdego projektu osobnej spółki celowej oraz nabywanie praw i obowiązków na jej rzecz. Jest to forma bardziej czasochłonna oraz wymagająca nieco większych nakładów finansowych, jednak umożliwiająca stosunkowo bezproblemową formę zbywania projektów. Dokonuje się tego poprzez zbycie całości lub części udziałów w danej spółce. Drugą metodą jest zawieranie umów w ramach prowadzonej przez siebie spółki lub działalności gospodarczej. Sposób ten jest szybszy i prostszy, jednak dalsze przenoszenie praw i obowiązków może stwarzać pewne zagrożenia o potencjalnie daleko idących skutkach. Problem pojawia się w przypadku klauzul o wyrażeniu zgody na przeniesienie praw i obowiązków zawieranych z właścicielami gruntów będącymi konsumentami. Na potrzeby artykułu skupimy się właśnie na tej sytuacji.


Umowy dzierżawy przewidują najczęściej wyrażoną z góry zgodę na przeniesienie praw i obowiązków na nieskonkretyzowany podmiot trzeci bez zgody właściciela nieruchomości. Taka klauzula stawia wykonawcę projektu w komfortowej sytuacji – jest on uprawniony do „sprzedaży” projektu obejmującego tytuł prawny do nieruchomości na wskazany przez siebie podmiot trzeci bez konieczności uzyskiwania uprzedniej zgody właściciela nieruchomości. Niemniej jednak sytuacja taka jest dość ryzykowna dla właściciela. Może się okazać bowiem, że prawa i obowiązki, w tym obowiązek zapłaty czynszu, zostały przeniesione np. na podmiot niewypłacalny. Dlatego też ustawodawca zdecydował się ograniczyć możliwość zawierania takich klauzul w umowach z konsumentami.


OGRANICZENIA PRZY UMOWACH Z KONSUMENTAMI


Słowem przypomnienia należy wskazać, że zgodnie z art. 221 k.c. za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Ponadto w oparciu o nowelizację k.c., która weszła w życie od 1 stycznia 2021 r. niektóre regulacje kodeksowe dotyczące konsumentów stosuje się także do osób fizycznych zawierających umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla niej charakteru zawodowego (art. 3855 k.c.). W przypadku więc gdy umowa zostanie zawarta z osobą fizyczną spełniającą powyższe przesłanki zastosowanie znajdą między innymi regulacje art. 3853 k.c. określające katalog (otwarty) niedozwolonych postanowień umownych, zwanych inaczej klauzulami abuzywnymi.


W ramach katalogu klauzul abuzywnych wskazuje się właśnie między innymi postanowienia umowne które zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta (art. 3853 pkt 5 k.c.). Co do zasady jednak klauzule wymienione w tym katalogu nie są bezwzględnie zakazane – stosuje się wobec nich domniemanie, iż spełniają przesłanki niedozwolonych postanowień umownych, tj. postanowień nieuzgodnionych indywidualnie z konsumentem, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Teoretycznie istnieje możliwość, aby klauzule o tym brzmieniu były zawarte w umowach z konsumentami. Pomocne przy ustalaniu czy dana klauzula ma charakter abuzywny jest orzecznictwo zgodnie z którym:


Jeżeli konsument byłby, na podstawie ogólnych przepisów, w lepszej sytuacji, gdyby konkretnego postanowienia wzorca nie było, należy przyjąć, że ma ono charakter abuzywny. Natomiast w sytuacji, gdy nie jest możliwe stwierdzenie, w jaki sposób zakres praw i obowiązków stron w określonym obszarze normowany jest przez przepisy prawa, które znalazłyby zastosowanie w braku ocenianego postanowienia zaczerpniętego z wzorca umowy, ocena uczciwego charakteru postanowienia wymaga odwołania się do opartego na dobrych obyczajach w gospodarce rynkowej wzorca zachowań przedsiębiorców, zrekonstruowanego z założeniem, że to konsument ma być głównym beneficjentem rywalizacji między przedsiębiorcami. Wspólną cechą postanowień niedozwolonych jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków i ryzyka między stronami, prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu (wyrok SA w Warszawie z 27.01.2011 r., VI ACa 770/10, LEX nr 897993)


W świetle powyższego wyroku oraz przytoczonych wcześniej ryzyk dla konsumenta związanych z potencjalnym przeniesieniem przysługujących mu praw i obowiązków na podmiot trzeci należy wskazać, że w zdecydowanej większości przypadku takie postanowienie będzie uznane za niedozwolone. Tym samym nie będzie ono wiązało konsumenta, a przeniesienie dokonane w oparciu o jego treść może okazać się bezskuteczne. Znajduje to potwierdzenie także w orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który wielokrotnie postanawiał o wpisaniu postanowień o treści zbliżonej do przytoczonej klauzuli abuzywnej do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonych pod adresem https://www.rejestr.uokik.gov.pl/ (patrz. postanowienie nr 4694, 4285, 4011, 4007).


PODSUMOWANIE


Podsumowując w przypadku umów zawieranych z konsumentami należy szczególną uwagę zwrócić na postanowienia o treści zbliżonej do klauzul wskazanych w katalogu postanowień niedozwolonych w Kodeksie Cywilnym. Wśród nich znajduje się m.in. postanowienie, które dopuszcza przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta. W takim przypadku istnieje wysokie ryzyko uznania, że dane postanowienie nie wiąże konsumenta, a przeniesienie praw i obowiązków wchodzących w skład danego projektu dokonane na jego podstawie może okazać się bezskuteczne.


Maciej Korzon – aplikant adwokacki w kancelarii COGENTS Skibicki Dończyk Adwokaci. Specjalizuje się w zagadnieniach z zakresu prawa cywilnego i gospodarczego, w szczególności w zakresie obsługi korporacyjnej spółek oraz finansowania inwestycji. Prowadzi również doradztwo w obszarze odnawialnych źródeł energii.

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie

Jak legalnie zorganizować konkurs w Internecie?

W dobie cyfryzacji większość sfer naszego życia przeniesionych została do Internetu. Cyfryzacja dotyczy również przedsiębiorców, którzy w celu zwiększenia swoich zasięgów decydują się na przeniesienie